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速看!高州市农村宅基地和农房建设管控实施细则(试行)

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发表于 2022-5-12 10:38:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
各镇人民政府,各街道办事处,市府直属各单位:

  《高州市农村宅基地和农房建设管控实施细则(试行)》已经市政府十七届13次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题,请径向市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局反映。

  高州市人民政府
  2022年3月8日
微信图片_20220512162724.png
高州市农村宅基地和农房建设管控实施细则(试行)

  为贯彻落实中央、省、茂名市关于宅基地管理改革和农房建设管控工作部署,规范我市农村宅基地和农房建设管理,构建统一协调的农房建筑风貌,坚决遏制农村违建,助推高州乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》(粤农农规〔2020〕3号)《茂名市村庄规划建设管理条例》和《茂名市农村宅基地和农房建设管控实施意见(试行)》(茂农规〔2021〕3号)等法律法规和有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
  本市行政区域内城镇开发边界外的农民个人建设住宅(以下简称农房)的宅基地审批、规划建设审批及监管适用本实施细则。
  本实施细则所称农民和村民,是指本市农村宅基地所属的农村集体经济组织的成员。
  一、基本原则
  按照“一户一宅、建新拆旧、带图审批、现场办公、管好工匠、管住材料”的工作要求,认真落实“三个严格”。通过规范审批、严格监督、从严执法,全面实现农村农房建设先批后建、一户一宅、节约土地、高效利用,坚决遏制新增农村违建,提升乡村建设风貌。
  (一)严格执行“一户一宅”。村民一户只能拥有一处宅基地,村民使用宅基地建房不得超过省、茂名市规定的面积标准。我市农村村民宅基地用地面积控制标准为:平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米,丘陵地区每户不得超过120平方米,山区每户不得超过150平方米。建筑面积:控制在500平方米以内,确需超过500平方米的,应当依法依规办理施工许可证。
  (二)严格执行“建新拆旧”。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,在建成新住宅后六个月内拆除原有建筑物并退出原宅基地。建房户应签订《农村宅基地使用承诺书》(附件1)。农户应当在《农村宅基地批准书》(附件2)和《乡村建设规划许可证》(附件3)有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的,应当依法依规办理延期手续。逾期未开工建设的,《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效,但不影响农户按照规定的条件和程序重新申请宅基地。
  (三)严格执行农房风貌管控。严控农房建筑风格以及屋面造型的审批与管理,村组建筑风格基本保持一致。建房农户从《高州市农房设计方案图集》中选用通过农村集体经济组织章程确定的统一风貌图集或委托有资质的设计单位参照图集风貌进行设计。农户应当按照乡村建设规划许可、宅基地批准文件、施工图纸等要求施工。鼓励农房参照绿色建筑标准进行建设,采用优秀传统建筑工艺,统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。
  一是加强建筑外立面风貌管控。建筑外立面风貌要与村庄整体相协调。根据农房风貌管控要求,经过农村集体经济组织章程确定村庄建设风貌风格后,严格按村庄建设风貌风格进行建设,其户型、立面、层高、色彩等实行带方案审批,农户须按图纸进行施工。率先打造一批风貌突出的样板示范村庄,引领带动乡村风貌提升。
  二是加强村庄雨污水处理设施建设。农户在申请建房的同时,一并提交化粪池的施工图纸,在新建房基础完成后,自行做好化粪池。农户新建房装修完成后,要完成雨污水分流处理设施并做好污水纳管处理。
  三是保护村庄传统格局。在加强农房风貌管控的同时,要保护传统村落的格局、风貌等整体空间形态与环境,全面保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、工场作坊遗址以及古驿道等,修缮和改造要严格审批、科学实施。
  四是提倡推广使用新型材料。推广使用新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料等新型建筑材料,降低建筑成本,加快施工速度,达到节能环保的效果。
  二、规划设计
  (一)优化提升村庄规划。市自然资源局负责村庄规划优化提升的指导工作,村民申请建房必须符合村庄规划,形成相对集中、集约高效的村庄用地建设布局。各镇人民政府(街道办事处)负责本行政区域内村庄规划编制和建设管理工作,对现行村庄规划进行全面评估,对不符合村庄实际、不实用、不管用的旧规划修改完善,划定一个农村居民点建设边界,编制一张农村居民点布局图,使村庄规划能用管用、公开透明。合理确定宅基地用地规模,为农房建设用地预留空间,满足农房建设合理用地需求。村庄规划向村民公布。
  (二)加强建筑设计。市住房和城乡建设局根据《广东省农房设计方案图集》,结合高州乡村特色,编制《高州市农房设计方案图集》,免费向镇(街道)、村(社区)提供住宅设计图集、施工合同示范文本,供村民选择使用。各镇人民政府(街道办事处)根据《高州市农房设计方案图集》,指导自然村村民通过农村集体经济组织章程确定1至2种相近的外立面风貌,供村民在建房的时候自行选择,确保整村的外立面达到整村主基调统一和户型多元化相结合的效果。
  (三)合理设置相邻间距。新村建设或者在村庄发展备用地建设的,相邻建筑间距应当预留1米以上;拆旧建新的,相邻建筑间距由各镇人民政府(街道办事处)根据实际情况确定。
  三、资格条件
  (一)严格执行宅基地分配原则。属于农村集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的,可以申请使用宅基地:
  1.已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户,原有宅基地不能安置的;
  2.因自然灾害、村庄公益事业建设等原因导致宅基地不能使用,需要另行安置的;
  3.因实施村庄规划或者旧村改造,需要调整搬迁的;
  4.现有宅基地面积低于省规定标准,居住确有困难,需要新建住房或者扩大宅基地面积的;
  5.法律、法规规定的其它情形。
  (二)严格控制宅基地批准红线。村民申请新宅基地,有下列情形之一的,不予批准:
  1.不符合村庄规划的;
  2.原有宅基地上住房已出卖、出租或者赠与他人的;
  3.原有宅基地被依法征收,已选择提供安置房或者货币补偿的;
  4.原有宅基地使用面积低于省规定标准,居住确有困难,另行申请宅基地,但拒绝与本集体经济组织或者村民委员会签订退出原有宅基地协议的;
  5.已拥有一处宅基地且面积不低于省规定标准的;
  6.所申请的地块存在权属争议的;
  7.法律、法规规定的其他情形。
  四、审批流程
  根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定,农村村民住宅用地由镇人民政府(街道办事处)审核批准。其中,涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续,涉及使用林地的应依法办理使用林地审核审批手续。
  (一)农户申请
  符合宅基地申请条件的村民,以户为单位向所在农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请。
  申请使用村集体建设用地(含旧宅基地、空闲地)建房的,提交以下材料:
  1.农村宅基地和农房建设(规划许可)申请表(附件4);
  2.农村宅基地使用承诺书(附件1);
  3.申请人户口簿复印件、户主身份证复印件、农村集体经济合作组织成员及股权证复印件各一份;属委托办理的,同时提供授权委托书原件和受委托人身份证复印件各一份;
  4.宅基地权属材料原件及复印件一份(集体另行安排建设用地的除外);
  5.在村民通过农村集体经济组织章程确定的外立面风貌中选定设计方案或选择有资质的设计单位参照村民通过农村集体经济组织章程确定的外立面风貌进行设计的图纸(外立面设计风格须相对统一);
  6.建设工程施工合同(附上施工企业的资质证书或《广东省乡村建筑工匠培训合格证书》)(附件15)。
  (二)村组审核
  1.所在农村集体经济组织收到农户申请材料后,应当在5 个工作日内对申请资格等事项是否符合本集体经济组织表决通过的宅基地管理制度进行核查,出具核查意见,提交农村集体经济组织成员(代表)会议或村民小组会议讨论,并将申请内容、核查意见(附件16)等资料在本农村集体经济组织公示,公示期不少于5 个工作日。农村集体经济组织成员对公示内容有异议的,可以在公示期内向农村集体经济组织提出,农村集体经济组织应当在公示期届满之日起5个工作日内核查;对公示无异议或异议不成立的,所在农村集体经济组织应当在《农村宅基地和农房建设(规划许可)申请表》签署同意意见,并将申请材料、核查意见、公示情况等材料交村民委员会审核。
  2.村民委员会重点核查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房权利人意见等。由村民委员会在5个工作日内对农村集体经济组织的审核情况和公示情况进行核查,出具核查意见,连同申请材料一并报镇人民政府(街道办事处)审批。对不符合有关要求的申请,应及时告知申请农户并说明理由。
  (三)镇级审批
  各镇人民政府(街道办事处)负责农村宅基地和农房建设审批,实行“一个窗口受理、一个后台审核、一张表格审批”的工作机制。
  1.窗口受理。各镇人民政府(街道办事处)行政服务中心受理窗口收到申请资料后,核实申请人提交的资料是否完整齐备。受理窗口对申请资料完整的,出具《农村宅基地和农房建设申请受理通知书》(附件5)告知申请人;对申请资料不完整的,出具《农村宅基地和农房建设申请补全材料通知书》(附件 6),一次性告知申请人需补交的资料,由申请人限期补全,逾期不补全的,视为撤回申请。
  2.后台审核。各镇人民政府(街道办事处)要建立农房建设管理工作小组,由农业农村、自然资源、建设规划等部门相关人员组成,由镇长(办事处主任)任组长;同时建立常态化会审制度,集中办公,提高审批效率。镇人民政府(街道办事处)审核内容包括:申请人是否符合条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房规划许可申请是否经过审核公示;用地建房是否符合市、镇(街道)国土空间规划、村庄规划、用途管制要求(镇〈街道〉自然资源所负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等;农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件、建房用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准;规划建设办负责审查建房用地是否符合村庄规划和村庄农房风貌;涉及生态环保办、综合行政执法办、供电所、交通、乡村振兴服务中心等部门的,由相关部门参与审查)。
  3.一张表格审批。各镇人民政府(街道办事处)根据农房建设管理工作小组的审核意见对村民申请进行审批,在《农村宅基地和农房建设(规划许可)审批表》(附件8)出具审批意见。符合申请条件(其中不涉及农用地转用的)、资料齐全的,依法出具统一编印的《乡村建设规划许可证》(附件3)、《农村宅基地批准书》(附件2),自收到申请人资料之日起20个工作日内办结。各镇(街道)应及时将审批结果在政府网及申请人所在村集体经济组织范围内予以公示,公示期不少于7个工作日;对申请材料不符合相关规定的,作出不予受理的决定,出具《农村宅基地和农房建设申请不予受理通知书》(附件7)告知申请人。
  4.建立台账。各镇人民政府(街道办事处)农业农村办要建立宅基地和农房建设审批管理台账,实行“一户一档”,及时将资料整理归档。鼓励实行宅基地信息化管理。
  五、建房监管
  各镇人民政府(街道办事处)要全面落实“五到场”现场办公工作要求。
  (一)批准前审查到场。由镇人民政府(街道办事处)农业农村办牵头,自然资源所、规划建设办、村委会等共同参与。
  (二)批准后建房验线到场。宅基地申请人取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》后,向镇(街道)农房建设管理工作小组申请建房验线。镇(街道)农房建设管理工作小组应当自受理申请之日起10个工作日内,由镇人民政府(街道办事处)规划建设办牵头,自然资源所、农业农村办、村委会等共同参与现场验线并发放农村建房施工公示牌(附件9)。
  (三)建设过程中安全管理到场。建设过程中安全管理由镇人民政府(街道办事处)应急管理办、综合行政执法办、规划建设办及农业农村办负责;在日常工作中各部门可联合巡查或单独巡查。
  (四)违建查处到场。镇人民政府(街道办事处)要组织各职能部门开展农村用地建房动态巡查,及时发现各类违法违规行为,并报镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办处理。违建查处工作由镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办牵头,规划建设办、农业农村办、自然资源所、司法所、村委会等联合开展。各部门要及时将巡查发现的“两违”线索移交给综合行政执法办,需要对违法点位进行执法整改的,由综合行政执法办牵头相关部门依法依规处理。
  (五)竣工验收到场。自收到申请之日起20个工作日内,由镇人民政府(街道办事处)农业农村办牵头组织规划建设办、自然资源所安排工作人员进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,核实合格的出具《农村农房建设规划核实验收合格证》(附件10)和《农村宅基地和农房建设(规划许可)验收表》(附件12);不合格的,应当书面通知农户,出具《农村农房建设规划核实整改通知书》(附件11),提出整改措施。通过验收的农房,建房人可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
  六、工匠及材料监管
  (一)建筑工匠管理。市住房和城乡建设局要建立乡村建筑工匠登记制度。全部建筑工匠实行培训,持证上岗,向社会公开。
  (二)建筑材料监管。市住房和城乡建设、市场监管、自然资源等部门要根据部门职责,加强对钢筋、水泥、混凝土、砂、石等建筑材料的监管,严禁向违法建筑提供建筑材料。
  七、职责分工
  (一)市级职能部门
  农业农村部门负责指导农村宅基地改革和管理有关工作,指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和闲置农房利用等。自然资源部门负责国土空间规划、年度土地利用计划等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,保障农房建设用地计划指标需求,依法办理农用地转用和未利用地转用审批以及授权委托规划许可等相关手续,依法办理宅基地及其地上房屋的不动产登记;指导镇人民政府(街道办事处)做好村庄规划编制和实施管理工作。住房和城乡建设部门负责制定农房设计通用图集,指导规范建筑工匠管理,指导各镇人民政府(街道办事处)对农房建设施工和工程质量安全进行检查监督。市场监管部门负责对农村建材市场的监督管理,加大对钢材、水泥等主要建材抽检力度,及时处理建房农户投诉反映建材质量问题。财政部门负责将所需经费纳入财政预算。发改、科工商务、公安、民政、城管执法、水务、林业、供电、供水、供气、通信、交通运输、文广旅体等部门根据各自职责开展相关工作。
  (二)镇人民政府(街道办事处)
  镇人民政府(街道办事处)对宅基地和农房建设进行审批,依法出具《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。负责做好村庄规划编制和实施管理工作。引导农户选用农房设计图集建房。制作农村建房施工公示牌,实行挂牌施工,落实申请审查、丈量批放、施工过程、建房后规划核实、违建查处“五到场”。负责农房建设质量安全的监督检查。依法督促农民对易地新建住房先建后拆的旧房屋进行拆除。负责开展日常巡查和监督执法,对施工合同、建筑材料进行检查,及时处置农村违建。实行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”。建立农村宅基地和农房建设审批管理台账及档案,按月将审批情况报市农业农村、自然资源、住房和城乡建设部门备案。建立村级宅基地协管员制度。落实本辖区内农房建筑风貌管控工作。
  对市相关职能部门委托(下放)镇人民政府(街道办事处)办理的相关事项,受委托机关要依法依规办理,凡因违法违规、违反行政审批程序及超出受委托范围作出的行政行为,由受委托机关承担相应责任。因受委托机关实施委托(下放)行政行为产生的申诉、复议、诉讼等,由受委托机关负责具体的举证工作。
  八、建立机制
  (一)市级建立联合检查制度。市农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局要成立联合检查组,每两个月定期就农村宅基地和农房建设管控工作进行抽查,重点检查是否存在宅基地审批不规范、建房前中后监管缺失和农村建房建筑材料不合格等违法违规建房问题。自然资源、农业农村、城管执法、住建、市场监管、公安、供水、供电、供气等部门要强化信息连通、资源共享,对在各自日常工作中发现的各类宅基地违法违规行为,要及时反馈给属地综合行政执法办。
  (二)镇级建立网格化监管制度。镇人民政府(街道办事处)负责履行日常巡查、监管、查处职责。镇人民政府(街道办事处)要组织相关职能部门及村委会,每周开展巡查不少于2 次,及时发现和处置违建行为。镇人民政府(街道办事处)要建立镇、村委会、村民小组三级网格监管制度,充分发挥网格化排查整治防范农村违建行为。网格员每日巡查,发现违建的,须第一时间报告镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办。
  (三)村级切实发挥自治作用。积极引导建立健全农村土地民主管理制度、农民建房民主协商议事机制和村规民约,切实加强农民建房管控特别是外立面管控。设立村级宅基地协管员制度,提供政策咨询,协助报建。民政、农业农村、自然资源等部门和镇人民政府(街道办事处)要指导村组两级健全完善农村宅基地和农房建设的农村集体经济组织章程,提升农村集体经济组织章程自治性和执行力,积极发挥村民主体作用。鼓励发挥志愿者作用进行日常巡查。
  (四)建立执法制度。整合镇级执法力量,由镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办牵头,联合自然资源等相关部门派驻机构开展执法,由镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办主要负责人负责统筹管理,提高执法成效。巡查人员在日常巡查中发现违建后必须第一时间向镇人民政府(街道办事处)综合行政执法办报告,对在建的违建行为依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》等规定处理。在农用地上违建的,要求违建户复耕复绿。镇人民政府(街道办事处)相关职能部门要加强对辖区内农房建设过程中的巡查管控,对农房建设审批后的巡查进行记录,纳入农房建设“一户一档”台账管理。发现新增违建行为时,供电、供水等部门要根据相关法律法规,积极配合执法部门开展处置工作。
  九、责任追究
  市直有关部门和镇人民政府(街道办事处)及其工作人员在农村宅基地和农房建设管理工作中,存在非法审批宅基地、不依法履行职责等玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊情形的,依法给予党纪、政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  十、实施时间
  本实施细则自印发之日起施行,有效期2年。法律、法规、规章和上级规范性文件另有规定的,从其规定。

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